Cedolare secca: che cos’è, come funziona e gli effetti sul reddito

La cedolare secca cos’è?

La cedolare secca è un regime facoltativo,  ed è di fatto un imposta che il locatore ( colui che cede il bene in locazione) decide di pagare sia per sostituire l’iperf  dovuta sui cannoni d’affitto ( e le varie addizionali comunali e regionali) e sia per sostituire le imposte di registro e il pagamento del bollo da versare quando viene registrato il contratto di locazione.

Scegliendo di stipulare così un contratto affitto cedolare secca al momento della registrazione non si dovrà pagare la stessa registrazione e il bollo, e non si dovrà neanche dichiarare gli affitti nel modello 730 o in un modello Unico (controlla anche l’articolo su scadenze 730).

Cedolare secca come funziona?

Nel momento in cui viene scelto di stipulare un contratto cedolare secca si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto stesso. Possono scegliere di applicare la cedolare secca le persone fisiche che siano però proprietarie dell’immobile locato o anche titolari di un altro diretto reale di godimento sullo stesso bene ( come per esempio l’usufrutto), sono escluse quindi le società, le associazioni e gli enti non commerciali.

La cedolare secca non può essere applicata su immobili che fanno parte del reddito d’impresa o di un lavoro autonomo sia da parte del locatore che da parte del locatario.

L’immobile su cui viene stipulato un contratto locazione cedolare secca deve essere a uso abitativo e deve essere affittato per finalità abitative, in poche parole rientrano le abitazioni accatastate nelle categorie A1 a A11 ( esclusa A10 che riguarda uffici o studi privati).

Come avviene il calcolo cedolare secca?

Per il calcolo cedolare secca si applica un’aliquota del 21% annuo sul calcolo canone concordato da entrambe le parti. È prevista anche un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato per abitazioni che sono situate :

• nei comuni con carenza di disponibilità abitative;
• nei comuni ad alta tensione abitativa.

Dal 2013 l’aliquota per la cedolare secca affitti è pari al 15%, ora invece per il quadriennio 2014-2017 è stata ridotta l’aliquota per la cedolare secca 10 percento. Infine è stato disposto infatti che l’aliquota del 10% sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

È da ricordare però che dal 2018 in poi, salvo cambiamenti l’aliquota dal 10% passa di nuovo al 15%.

Quali effetti comporta la cedolare secca sul reddito?

Il reddito assoggettato alla cedolare secca:

• è escluso da redditto complessivo;
• sul redditto assoggettato alla cedolare e alla stessa cedolare secca non possono essere fatti valere gli oneri deducibili e le detrazioni fiscali;
• il redditto che è assoggettato alla cedolare secca deve essere compreso nel reddito ai fini della determinazione di deduzione, detrazione o benefici di qualsiasi titolo che è collegato al possesso dei requisiti reddituali ( come per esempio la determinazione dell’ISEE).

Ricordiamo che il locatore ha la facoltà di decidere di revocare il contratto cedolare secca in qualsiasi momento, superato l’anno in cui è stata stipulata. La revoca deve essere effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta così il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.