Cosa è l’ipoteca e i diversi tipi di ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda soprattutto i beni immobili o beni mobili registrati. L’ipoteca può essere costituito soltanto su beni inscritti in pubblici registri e soggetti a un regimo di pubblicità legale, soprattutto possono formare oggetto di una ipoteca:

• i beni immobili;
• i beni mobili registrati ( come per esempio autoveicoli, navi e gli aerei).

Per costituire un ipoteca è richiesto un titolo ( cioè un atto o un fatto giuridico che la giustifichi) e un’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Dal punto di vista giuridico l’ipoteca esiste soltanto con l’inscrizione, che ha un’efficacia costitutiva e svolge le stesse funzioni del pegno. L’ipoteca conserva il possesso e il godimento, poiché non comporta per il titolare la perdita materiale della cosa, ma soltanto l’inscrizione a suo carico del vincolo ipotecario nei pubblici registri.

Ricordiamo che sicuramente avrete sentito molto spesso parlare di ipoteca, quando si parla di mutuo ipotecario oppure si prende in considerazione la possibilità di effettuare un mutuo.

I gradi dell’ipoteca

Su uno stesso bene possono essere costituite anche più ipoteche da parte di debitori diversi ed è molto importante, stabilire il loro ordine e grado. Il grado di un’ipoteca è costituito dall’ordine crescente di inscrizione e determina l’ordine di priorità tra i vari creditori ipotecari, a prescindere della data che possiede il titolo del loro credito. Tuttavia se più creditori richiedono contemporaneamente l’inscrizione di una ipoteca sullo stesso bene, le ipoteche devono essere iscritte con lo stesso grado.

Nel caso in cui sullo stesso bene risultano iscritte più ipoteche accade che:

• I creditori ipotecari di grado precedente prevalgono rispetto ai creditori ipotecari di grado successivo. Quindi accade che sulla somma ricavata dalla vendita del bene si soddisfa per primo il creditore dell’ipoteca di primo grado e successivamente quello che avanza il creditore dell’ipoteca di secondo grado e così via;
• Nel caso in cui il ricavato della vendita non è sufficiente a soddisfare interamente i creditori ipotecari dello stesso grado, possono concorrere in proporzione ai rispettivi crediti.

Se i bene che fanno parte dell’ipoteca sono insufficienti per soddisfare tutti i creditori, egli  possono concorrere con i creditori chiamati chirografi per la parte del loro credito che è rimasta insoddisfatta, tale preceduta viene fatta sulla somma che si ricava dalla vendita di altri beni che appartengono al patrimonio del debitore.

Ipoteca legale, ipoteca giudiziale e ipoteca volontaria

In relazione al suo titolo giuridico dal quale proviene il diritto di inscriverla, l’ipoteca si distingue in:

• Ipoteca legale;
• Ipoteca giudiziale;
• Ipoteca volontaria.

Quando il titolo è costituito dalla stessa legge, considerando sempre la natura particolare del credito, e avviene attribuita ad alcuni creditori il diritto di inscrivere un’ipoteca sui beni del debitore in questo caso si parla di ipoteca legale. L’ipoteca legale è riconosciuta:

• a favore dell’alienante (per l’adempimento da parte dell’acquirente degli obblighi che derivano dall’atto di vendita);
• a favore della persona che partecipa a una divisione ( per il pagamento da parte degli altri comproprietari degli eventuali conguagli in denaro sugli immobili che sono oggetto della divisione);
• a favore dello stato ( per il pagamento da parte dell’imputato delle pene pecuniarie e delle spese del processo, sui beni che possiede una persona imputata in un giudizio penale.

L’ipoteca giudiziale avviene quando il titolo sul quale si basa è una sentenza o un altro provvedimento dell’autorità giudiziale, che contiene la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione.

L’ipoteca volontaria avviene invece quando il titolo per l’inscrizione è costituito di un contratto tra il proprietario del bene concesso in garanzia e il creditore, oppure da una dichiarazione unilaterale del proprietario, che però non potrà mai essere riportata in un testamento.

Inscrizione e rinnovazione dell’ipoteca

L’atto di concessione di un’ipoteca deve essere redatto nella forma di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata. Infatti l’ipoteca richiede delle regole da rispettare rigide e comporta alcuni oneri abbastanza gravosi e viene costituita soprattutto a garanzia di crediti a medio e lunga durata, come per esempio i mutui concessi per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile ( chiamati infatti mutui ipotecari).

L’inscrizione dell’ipoteca ha una durata di venti anni, superati l’ipoteca si estingue. Nel caso in cui il creditore vuole evitare l’estinzione può procedere con la rinnovazione dall’ipoteca prima della scadenza del termine ventennale. Con la rinnovazione dell’ipoteca non si ha una nuova ipoteca ma la costituzione di quella precedente, che viene prolungata nel tempo, in questo modo conserva lo stesso grado che aveva in precedenza e può essere opposta anche ai terzi che abbiano trascritto il loro titolo di acquisto prima della rinnovazione, ma dopo l’inscrizione originaria.

Nel caso in cui non si procede alla rinnovazione dall’ipoteca entro il termine previsto dalla legge e il titolo è ancora valido, il creditore può procedere una nuova iscrizione. Invece nel caso in cui avviene una nuova iscrizione, all’ipoteca viene attribuito un nuovo grado e diviene così l’ultima delle ipoteche esistenti, inoltre è da ricordare che non è opponibile ai terzi che abbiano trascritto il loro titolo d’acquisto prima della nuova inscrizione.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca

Oltre per la mancata rinnovazione entro il termine ventennale, l‘estinzione ipotecaria avviene anche per diverse cause indicate dalla legge e sono:

• L’estinzione dell’obbligazione garantita ( per esempio in seguito al pagamento della somma dovuta e alla rinuncia da parte del creditore);
• Il perimento del bene ipotecario, salvo nel caso il diritto del creditore o dei creditori ipotecari di sostituirsi al proprietario sulla eventuale somma dovuta dall’assicurazione;
• La rinuncia espressa da parte del creditore;
• Il provvedimento giudiziale di trasferimento all’acquirente della  proprietà del bene ( in seguito alla sua vendita forzata).

Per liberare il bene dalla garanzia è necessario procedere alla cancellazione ipotecaria dai pubblici registri, attraverso un’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria. La cancellazione dell’ipoteca avviene attraverso una domanda scritta dall’interessato e con il consenso del creditore, nel caso in cui il creditore rifiuta la cancellazione, avviene con una sentenza definitiva o passata davanti a un giudice che accerti l’estinzione dell’ipoteca.