Contratto di locazione: come funzionano e come si suddividono

Il proprietario di un bene può utilizzarlo per se o può scegliere di concederlo a un’altra persona, in cambio di un corrispettivo in denaro con un contratto, chiamato contratto di locazione.

La locazione è il contratto con il quale una persona ( che in questo caso è chiamato locatore ) si obbliga a fare godere a un’altra persona ( chiamata conduttore o locatario ) una cosa, mobile o immobile, per un certo periodo di tempo e in cambio di un determinato corrispettivo in denaro.

Dal punto di vista economico il contratto di locazione consiste nello scambio di una somma di denaro con la concessione del godimento temporaneo di un bene. Dal contratto di locazione il locatore ci ricava una rendita del bene, invece il conduttore/locatario ottiene un diritto personale di godimento di una cosa altrui e inoltre può utilizzarla per soddisfare i suoi bisogni.

Durata della locazione

La locazione di un bene è necessariamente temporanea perché, per non escludere in modo definitivo la facoltà del proprietario di poterlo utilizzare, può essere stipulata soltanto per un certo periodo di tempo.

In particolare, la locazione può essere:

• a tempo determinato, quando la durata è stabilita da entrambe le parti nel contratto ( è da ricordare però che di regola il periodo di tempo non può superare i trenta anni );
• a tempo indeterminato,quando in mancanza di una scelta da entrambi le parti, la durata del contratto è fissata dalla legge ( con termini in relazione ai vari tipi di beni ).

Cessazione e rinnovazione tacita della locazione

Con la locazione a tempo determinato il diritto cessa con la scadenza del termine indicato nel contratto, invece una locazione a tempo indeterminato il diritto termina soltanto con la disdetta di una delle due parti, che deve essere però fatta prima della scadenza fissata dalla legge e deve essere comunicata all’altra parte nel termine stabilito nel contratto.

Una locazione a tempo determinato si considera rinnovata tacitamente se, dopo la scadenza del termine indicato nel contratto, il conduttore/locatario rimane e viene lasciato nel libero godimento del bene, invece in una locazione a tempo indeterminato il contratto è rinnovato in modo tacito se nessuna delle due parti comunica la disdetta all’altra parte. Nel caso in cui si verifica la rinnovazione tacita del contratto, la locazione è regolata dalle stesse condizione previste nel contratto precedente e la sua durata è stabilita dalla legge per le locazioni a tempo indeterminato.

Forma di locazione

Di solito la locazione è un contratto non solenne e può essere stipulata in qualsiasi forma. Il codice civile però richiede che la forma del contratto sia scritta soltanto quando il contratto riguarda beni immobili. Dal contratto di locazione, che è un contratto consensuale e con effetti obbligatori, derivano alcune obbligazioni a carico sia del locatore sia del conduttore/locatario.

Obblighi del locatore e del conduttore

Le principali obbligazioni a carico del locatore sono:

• consegnare il bene al conduttore in buono stato di manutenzione;
• mantenere il bene in condizioni da servire all’uso convenuto e compiere, durante la locazione, le riparazioni necessarie ( escluse però le riparazioni di piccola manutenzione che, in base alla legge, sono a carico del conduttore);
• garantire al conduttore il pacifico godimento del bene.

Dal contratto di locazione derivano anche, come abbiamo detto, alcune obbligazioni a carico del conduttore. In particolare, il conduttore/locatario deve:

• prendere in consegna il bene, utilizzandola con la diligenza normale e per l’uso determinato nel contratto;
• dare il corrispettivo stabilito nel contratto (o canone ), perché la locazione  è un contratto a titolo oneroso, infatti se per il godimento temporaneo del bene di altrui non è stato previsto alcun corrispettivo, non si tratta di un vero e proprio contratto di locazione, ma di un contratto di comandato;
• restituire il bene nel stesso stato in cui l’ha ricevuta, fatto eccezione per il normale deterioramento per il consumo all’uso pattuito o a quello a cui è stata destinato il bene, al termine della locazione.

Il conduttore ha l’obbligo di restituire il bene al termine del contratto di locazione e di custodire il bene fino alla consegna al locatore, inoltre il conduttore è responsabile nei confronti del locatore per la perdita del bene locato, a meno che non dimostri che dipendono da una causa a lui non imputabile. In conduttore ha diritto a un’indennità, stabilita dalla legge, per gli eventuali miglioramento apportati al bene ricevuto in locazione.